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Jul 31, 2023

A pesar de los retrasos en Silo City, el desarrollador busca proyectos locales adicionales

El desarrollador Anthony Ceroy es optimista sobre Buffalo, a pesar de algunos contratiempos en su primer proyecto local, la conversión por parte de Generation Development Group del American Mill & Warehouse en Silo City en una mezcla de

El desarrollador Anthony Ceroy es optimista sobre Buffalo, a pesar de algunos contratiempos en su primer proyecto local, la conversión de Generation Development Group del American Mill & Warehouse en Silo City en una combinación de espacio residencial y comercial. Ceroy está planificando la siguiente fase de trabajo en Silo City, recientemente fue seleccionado para reconstruir el complejo Broadway Barns de la ciudad en el borde del centro de la ciudad y está buscando otras oportunidades de desarrollo a nivel local.

Ceroy encontró un buen partido en Buffalo.

“Al crecer en Detroit, siempre tuve un apego a los Grandes Lagos y aproveché la oportunidad de trabajar en Buffalo”, dice Ceroy. “Las relaciones que han surgido desde mi tiempo trabajando en AP Lofts en Larkinville se han convertido en amistades y Buffalo se ha convertido en un lugar al que siento un apego tanto personal como profesionalmente”.

“De alguna manera me topé con la reutilización adaptativa por accidente, y me animaron a seguir algunas al principio de mi carrera, pero rápidamente descubrí la pasión por poder revitalizar edificios subutilizados en comunidades que a menudo también están desatendidas o pasadas por alto”, dice Ceroy. La reurbanización histórica es tremendamente gratificante, ya que es capaz de dar nueva vida a estructuras con vidas de historias y usos, pero esos usos y ciclos de vida anteriores traen consigo una gran cantidad de desafíos, desde sorpresas estructurales, posteriores a la demolición, condiciones ambientales y el desafío de estar limitado al uso. geometrías existentes para funcionar de maneras para las que no estaban previstas”.

El Grupo de Desarrollo de Generación de Ceroy y Marvin Wilmoth se hizo cargo de la conversión de Silo City American Mill & Warehouse. Construido en 1906, el complejo de más de un siglo de antigüedad alguna vez funcionó como instalación de almacenamiento y operación de investigación y desarrollo para la American Malting Company. La propiedad figura en el Registro Nacional de Lugares Históricos.

El edificio incluye 168 apartamentos residenciales con planos de estudio a cuatro dormitorios que varían en tamaño desde 405 a 1,910 pies cuadrados de espacio habitable. Incluirá unidades asequibles y a precio de mercado.

"El proyecto se estructuró de manera muy intencional con financiamiento que nos incentivó a poder brindar soluciones de vivienda modernizadas para personas que ganan desde ingresos tradicionales de 'vivienda asequible' hasta aquellos que buscan opciones a precios de mercado", dice Conroy.

Las comodidades del área común planificadas para el edificio incluyen un centro de bienestar/gimnasio, salones para residentes y espacios de reunión, salas de conferencias, un espacio de trabajo conjunto, 13,000 pies cuadrados. de espacio para oficinas, un espacio para eventos y áreas de arte y exhibición. El edificio también tendrá varios patios exteriores y espacios al aire libre, con iluminación ornamental, jardines nichos, vías de acceso público, elementos de retención y recirculación de agua y otros atributos ambientalmente conscientes.

Como parte de la preservación del edificio y los materiales existentes, el arquitecto del proyecto Carmina Wood Design rescató materiales durante el esfuerzo de reutilización adaptativa. Esto incluye características tales como acero expuesto, pisos y columnas de concreto pulido, ladrillos desgastados y máquinas, carros y barandillas originales en áreas comunes y unidades residenciales. Se han seleccionado muchos otros muebles, accesorios y decoración de temática industrial para formar parte de los programas de diseño de interiores y exteriores.

Sin embargo, el primer proyecto local de Ceroy no salió según lo previsto. Silo City Phase I Housing Development Fund, Inc. de Generation Development rescindió su contrato con Arc Building Partners, LLC, el gerente de construcción del proyecto original, alegando numerosos incumplimientos materiales del contrato y defectos de construcción.

Arc había ayudado con las fases previas a la construcción del proyecto, incluida la evaluación, la planificación y el diseño del sitio, y fue contratado como gerente de construcción en septiembre de 2020. Arc era responsable de la gestión, supervisión y coordinación de todo el trabajo, los subcontratistas y los oficios. Se requería que Arc protegiera todo el trabajo del proyecto, los materiales de construcción y los equipos contra daños, incluido el clima.

En el otoño de 2021, el complejo tenía numerosas aberturas descubiertas que expusieron el interior a la intemperie y a los elementos, lo que provocó la infiltración de agua en materiales porosos ya instalados, incluidos paneles de yeso y aislamiento, lo que provocó una infestación de moho. Según la demanda, las tuberías de agua caliente se instalaron sin aislamiento, el techo y los desagües del techo no se instalaron según los planos, y hubo "una extensa infiltración de agua y humedad/encharcamiento general en todos los niveles" y el proyecto "estaba significativamente por detrás de lo proporcionado por Arc". y acordé el cronograma”.

Arc no estuvo de acuerdo con la decisión del arquitecto del proyecto de rechazar y exigir el reemplazo de los paneles de yeso instalados y almacenados, y acordó eliminar solo las partes de materiales porosos que consideró comprometidas. Arc tampoco estuvo de acuerdo y rechazó la determinación del arquitecto de que el techo se instaló incorrectamente y afirmó que la instalación del techo, incluidos los desagües en los puntos altos que causaban la acumulación de agua, cumplía con el contrato.

El 28 de octubre de 2021, el arquitecto informó que “la negativa de Arc a corregir el trabajo rechazado según las instrucciones del arquitecto violaba el contrato”. Las inspecciones del sitio en noviembre de 2021 encontraron más problemas, incluidos paneles de yeso almacenados afuera en la nieve y aguanieve, infiltración continua de agua en el edificio, tuberías oxidadas tanto instaladas como almacenadas dentro del edificio, conductos eléctricos que goteaban agua, materiales almacenados en agua estancada y otros problemas. El contrato de Arc se rescindió el 29 de noviembre de 2021.

Se contrató a RP Oak Hill para estabilizar el proyecto, proteger el sitio y los materiales, evaluar e investigar el trabajo anterior y las deficiencias.

Generation Development afirma que, sin saberlo, Arc firmó y aprobó órdenes de cambio acordando pagar a sus subcontratistas y proveedores aproximadamente $3 millones por encima de los precios de subcontrato acordados y divulgados sin revelar dichos aumentos de costos al propietario ni obtener la aprobación del propietario. El trabajo realizado bajo la dirección de estas órdenes de cambio aprobadas unilateralmente por Arc ha dado lugar a múltiples reclamos y gravámenes de subcontratistas/proveedores contra el propietario y la propiedad que surgen de las demandas de subcontratistas y proveedores de compensación adicional supuestamente aprobadas por Arc sin la aprobación o el conocimiento del propietario, y a pesar de que ARC ha proporcionado exenciones de gravámenes sobre todo el trabajo realizado durante su mandato como gerente de construcción.

Arc emitió un comunicado en respuesta a las acusaciones y esta publicación.

“En Arc Building Partners, estamos muy orgullosos del trabajo que hacemos y nuestro equipo de profesionales de la construcción con sede en Buffalo ha completado docenas de proyectos que han mejorado nuestra comunidad. Trabajamos diligentemente en este proyecto para hacer realidad la visión de los desarrolladores de este edificio histórico y estamos decepcionados por la caracterización de nuestro trabajo. Arc Building Partners fue despedido injustamente del proyecto Silo City y se le impidió injustamente llevarlo hasta la meta. El asunto sigue en litigio”.

Los abogados se mantienen ocupados. Arc ha contrademandado afirmando que no es responsable por los daños que fueron causados ​​a los edificios y/u obra que fue parcialmente construida con base en los actos u omisiones del propietario, el arquitecto y/o dicho gerente de construcción sustituto.

Mediante carta fechada el 31 de mayo de 2022, Travelers Casualty and Surety and Liberty Mutual Insurance (Sureties) notificó a Silo City que negaban responsabilidad sobre la fianza de cumplimiento emitida en relación con el proyecto. Dos días después las compañías de seguros solicitaron sentencia declarativa que las exoneraba de responsabilidad sobre la fianza.

El 11 de julio de 2022, Silo City inició una acción en la Corte Suprema del Estado buscando recuperación de Arc Building Partners, LLC por incumplimiento del contrato de construcción, y de Travelers Casualty and Surety and Liberty Mutual Insurance por incumplimiento de la fianza de cumplimiento.

Ceroy estima que en conjunto el proyecto se ha retrasado 18 meses con respecto a las proyecciones originales y los excedentes están en el rango de $ 15 a 20 millones. El trabajo en el proyecto está concluyendo y la ocupación comenzará a finales de este año.

A pesar de los problemas y retrasos en Silo City, Ceroy no rehuye los proyectos de reutilización adaptativa, pero ha provocado un cambio en Generation Development Group.

"Los desafíos con los contratistas en Silo City Fase I y los impactos económicos y personales posteriores para Generation Development Group esencialmente han asegurado que Silo Fase I será el primer y último proyecto que desarrolle", dice Ceroy. "Mi socio, Marvin Wilmoth, renunció a Generation Development Group y actualmente estoy llevando a Silo Phase I a su finalización prometida mientras transfiero todas las nuevas oportunidades comerciales a Nysko Development".

Nysko Development se está asociando con Danielle Shainbrown y Nicole Komen de Bellweather Advisors, Hallmark Planning and Development y Carmina Wood Design en la reurbanización de Broadway Barns, que incluirá espacios comerciales, usos recreativos y aproximadamente 130 unidades de vivienda asequibles, tanto apartamentos como casas adosadas. Una reunión inicial a principios del otoño con la Ciudad determinará el cronograma del proyecto.

En Silo City, actualmente se están planificando fases futuras del campus, en colaboración con el propietario Rick Smith, para brindar más soluciones de vivienda impulsadas por el mercado junto con una variedad de otros usos potenciales que incluyen, entre otros, restaurantes, una cervecería y espacio para oficinas. , lanzar acceso al río, un espacio para eventos formales y una sala de conciertos, infraestructura de energía renovable y potencial agricultura industrial.

"La fase II se encuentra actualmente en predesarrollo activo", dice Ceroy. "Poner en marcha una ETA es difícil en este clima económico, pero estamos ansiosos por proceder y confiamos en que existe el apoyo de la comunidad para hacerlo cuando sea el momento adecuado".

Aún está por determinarse la reutilización de los ascensores. "Según las reglas que rigen el programa de Crédito Fiscal Histórico, los silos no son viables para la activación residencial; estos espacios se utilizarán para oportunidades de desarrollo auxiliares como generación/almacenamiento de energía renovable, estacionamiento y agricultura industrial".

“Siempre estoy buscando formas de promover el buen trabajo en las comunidades que me apasionan, pero definitivamente tengo las manos ocupadas con los proyectos actualmente en marcha y planificados”, dice Ceroy. "Dicho esto, les habría dicho algo similar antes de embarcarme en la mitad de los desarrollos de mi cartera de trabajo y estoy en conversaciones regulares con personas sobre nuevas oportunidades".

“Valoro mi éxito por el impacto que mis esfuerzos de desarrollo tienen en las comunidades donde se llevan a cabo”, agrega Ceroy. "Mi objetivo es crear espacios que hablen de la historia y sirvan a la comunidad tal como existe hoy, al mismo tiempo que expando la capacidad y el desarrollo económico para que nuevas poblaciones florezcan en ellos".